Mieterhöhung: Es ist Mietern zumutbar, selbst auf den zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen

Jinny Verdonck

11. Oktober 2021

Nach einem BGH-Urteil muss der Mietspiegel einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigelegt werden, sofern dieser allgemein zugänglich ist.

Hintergrund zum Fall

Die Vermieterin einer Nürnberger Mietwohnung will die Miete erhöhen und bittet den Mieter, der Mieterhöhung zuzustimmen. Die Miete soll um 15 % teurer werden. Dadurch würde die Monatsmiete statt bisher 490 Euro nun 563,50 Euro betragen. Die Vermieterin basiert diese Erhöhung der Miete auf den Nürnberger Mietspiegel von 2018. Den Mietspiegel fügte sie jedoch nicht bei, sondern verwies lediglich darauf, dass der Mieter diesen bei ihr einsehen könne. 

Zunächst diente die Wohnfläche im Mieterhöhungsverlangen als Basisbetrag. Danach wurden konkrete Merkmale herangezogen, wie Lage, Ausstattung und Baujahr, um entweder entsprechende Zuschläge oder Abschläge zu machen. Daraus wurde ein konkreter Mietbetrag als ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Doch im Nürnberger Mietspiegel sind Mietpreisspannen von +/-20 % um den Tabellenwert ausgewiesen, der entsprechend der Merkmale ermittelt wird.

Der Mieter stimmte diesem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, woraufhin die Vermieterin Klage erhob. Diese Klage blieb sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht erfolglos. Nach Ansicht der Landgericht-Richter war die Klage unzulässig, da es keine ausreichende Begründung für das Mieterhöhungsverlangen gab, wodurch dieses formell unwirksam sei. Die Vermieterin habe es versäumt, den Mietspiegel beizufügen und habe auch die Mietpreisspanne nicht angegeben. 

Das BGH-Urteil

Das Urteil des Landgerichts wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen.

Ein Mieterhöhungsverlangen muss begründet werden (gemäß § 558a Abs. 2 BGB). Dadurch soll der Mieter in die Lage versetzt werden, zu überprüfen, ob das Erhöhungsverlangen sachlich berechtigt ist und dieser entsprechend zuzustimmen oder diese abzulehnen. Wenn sich der Vermieter auf einen Mietspiegel bezieht, müssen in der Begründung die Wohnungsangaben gemacht werden, die laut dem Mietspiegel erforderlich sind, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. 

In diesem Fall hat das Mieterhöhungsverlangen diese Anforderungen eingehalten. Im Erhöhungsverlangen sind die gesamten Angaben zur Wohnung enthalten, die anhand des Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete benötigt werden. Daher ist der Mieter in der Lage, die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen. 

Mietspiegel allgemein zugänglich

Da es allgemein möglich ist, auf den Mietspiegel zuzugreifen, war es nicht erforderlich, dass die Vermieterin diesen dem Mieterhöhungsverlangen beifügt. Selbst wenn eine geringe Schutzgebühr in Höhe von einigen Euro verlangt wird, um den Mietspiegel einzusehen, gilt dieser noch immer als allgemein zugänglich. Ebenso in den den Fällen, in denen der Vermieter dem Mieter anbietet, den Mietspiegel wohnortnah einzusehen. Es ist dem Mieter trotz des gewissen Aufwands zumutbar, auf den zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Die allgemeine Zugänglichkeit des Nürnberger Mietspiegels 2018 ist gegeben, wodurch es keine Rolle spielt, dass dieser dem Erhöhungsverlangen nicht beilag. 

Auch die Tatsache, dass die Vermieterin statt einer Mietpreisspanne einen konkreten Vergleichswert angegeben hat, ist unschädlich. Der Mieter war in der Lage, den allgemein zugänglichen Mietspiegel einzusehen, um die Mietpreisspanne zu entnehmen. Dadurch war es ihm zumutbar, mit einer simplen Prozentrechnung den Wert selbst zu errechnen.

BGH-Urteil vom 7.7.2021, VIII ZR 167/20