Immobilienbeschreibung muss in den Notarvertrag aufgenommen werden

1. Februar 2016

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 6. November 2015 entschieden, dass die Beschreibung einer zu verkaufenden Immobilie im Notarvertrag aufgenommen werden muss - andernfalls wird keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen.

Beschaffenheitsvereinbarung muss ausdrücklich geschlossen werden

Eine weitere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (AZ V ZR 78/14) hebt nun ein früheres Urteil aus dem Jahre 2012 teilweise auf, wonach dem Käufer eines Einfamilienhauses keine Minderung des Kaufpreises gestattet wurde, weil die tatsächliche Wohnfläche der Immobilie von der im Exposé ausgeschriebenen Fläche um knapp 30 qm abwich. Gründe hierfür waren u. a., dass
  • eine Wohnflächenangabe von etwa 200 qm durchaus eine derartige Abweichung zuließe,
  • der Begriff "Wohnfläche" rechtlich nicht genau definiert ist und in dem vorliegenden Fall ein Hauswirtschaftsraum sowie eine Dachterrasse ebenfalls als zu bewohnende Fläche gewertet wurden,
  • die wahrheitsgemäßen Raummaße den ausgehändigten Grundrisszeichnungen entnommen werden konnten und
  • die Angaben aus dem Exposé nicht im Kaufvertrag aufgegriffen wurden und somit keine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande kam.
Der Bundesgerichtshof räumte jedoch ein, dass die Auffassung des Berufungsgerichts nicht rechtskonform sei. Dies hatte festgestellt, dass durch die bereits erwähnten Grundrisszeichnungen des Verkäufers, dieser für Sachmängel haftbar zu machen wäre.

Unsere Empfehlung: Auf Nummer sicher gehen

Die Quintessenz für Verkäufer und Käufer von Häusern? Erfassen Sie die Daten aus dem Exposé unbedingt im Notarvertrag, um spätere Forderungen zu vermeiden. Nur so werden sie nach aktueller Rechtslage als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet.