BGH-Urteil: „Fläche“ muss in einer Betriebskostenabrechnung nicht erläutert werden

2. Mai 2020

Wird in einer Betriebskostenrechnung nach Fläche abgerechnet, ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, den Verteilungsmaßstab „Fläche“ näher zu erläutern. Im Allgemeinen selbst dann nicht, wenn für die einzelnen Positionen verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt werden.

Hintergrund zum Fall

Die Vermieterin verlangte von ihren Mietern eine Nachzahlung der Betriebskosten. Es handelt sich um eine Mietwohnung, die sich in einer größeren Anlage mit mehreren Wohn- und Gewerbegebäuden befindet. In der Betriebskostenabrechnung erfolgte die Umlage nach Fläche und es erfolgte eine getrennte Abrechnung der Wohn- und Gewerbeflächen. Die Verteilung einzelner Positionen fand teilweise anhand der Gesamtfläche der Anlage statt, während andere Positionen anhand einzelner Gebäude abgerechnet wurden.

In der Betriebskostenabrechnung wurde jedoch nicht näher erläutert, aus welchen Gebäudeteilen bzw. Hauseingängen die Gesamtflächen zusammengesetzt werden. Aus diesem Grund befand sowohl das Amts- als auch das Landgericht, dass die Abrechnungen formell unwirksam sind. Die Vermieterin legte Revision ein.

BGH-Urteil

Die Mindestanforderungen einer Betriebskostenabrechnung sind gesetzlich festgelegt. Um den formellen Anforderungen zu entsprechen, muss die Abrechnung eine geordnete Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. In diesem Fall werden die Mindestanforderungen in der Betriebskostenabrechnung eingehalten. Somit ist diese nicht formell unwirksam.

Der Umlageschlüssel muss nicht näher erläutert werden. Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ ist aus sich heraus verständlich und bedarf daher keiner weiteren Erläuterung, selbst dann nicht, wenn verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt werden. Es zählt nicht zu den Mindestanforderungen aufzugliedern, wie die einzelnen Gebäudeteilen bzw. Hausnummern der jeweiligen Einheit zusammengesetzt sind. Sollte nicht klar hervorgehen, welche Gebäudeteile berücksichtigt wurden, um die Gesamtfläche zu berechnen, so ist dies keine formelle, sondern eine inhaltliche Frage.