BGH: Land muss wegen ungültiger Mietpreisbremse keinen Schadensersatz zahlen

Jinny Verdonck

1. Februar 2021

Für Fehler, die der Staat beim Erlass der Mietpreisbremse verursacht, können Mieter keine Entschädigung verlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in letzter Instanz entschieden.

Hintergrund zum Fall

Es ging in diesem vor dem BGH verhandelten Fall um eine Wohnung in Frankfurt am Main, die im Geltungsbereich der Hessener Mietpreisbremse liegt. Das Mietverhältnis begann im Februar 2017 und die vereinbarte Nettokaltmiete lag zu diesem Zeitpunkt bei 11,50 Euro je Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete war jedoch deutlich geringer und betrug nur 7,45 Euro pro Quadratmeter.

Die Mieter beriefen sich auf die Mietpreisbremse, die im November 2015 in Hessen eingeführt wurde, und forderten, dass der Vermieter den zu viel gezahlten Mietbetrag zurückzahlt bzw. die Miete mindert. Sie hatten mit dieser Forderung jedoch keinen Erfolg.

BGH erklärte die Hessener Mietpreisbremse bereits 2019 ungültig

Zunächst kam das LG Frankfurt/Main im März 2018 und im Anschluss der BGH im Juli 2019 zu dem Urteil, dass die Mietpreisbremse aufgrund von Formfehlern in Hessen keine Gültigkeit habe. Hessen habe es nämlich versäumt, die erlassene Landesverordnung ordnungsgemäß zu begründen. Dadurch waren Vermieter in der Lage, höhere Mieten zu verlangen. Für Tausende von Mietern war es daher nicht möglich, Ansprüche vor Gericht wegen einer eventuellen Überzahlung durchzusetzen.

Nach Auffassung der Mieter müsse das Land Hessen dafür in die Pflicht genommen werden, dass die Verordnung ungültig sei und sie aufgrund dessen keine Möglichkeit haben, sich gegenüber dem Vermieter auf die Mietpreisbremse zu berufen. Sowohl das LG als auch das OLG Frankfurt wiesen die Klage der Mieter auf Schadensersatz ab.

BGH-Urteil

Die BGH-Richter haben in diesem Fall einen Amtshaftungsanspruch verneint. Für eine Amtshaftung wird eine Verletzung der Amtspflicht vorausgesetzt, die einem Dritten obliegt. Zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten Dritten müsse eine besondere Beziehung bestehen. Der Gesetzgeber bzw. der Verordnungsgeber nimmt allerdings lediglich Pflichten gegenüber der Allgemeinheit wahr. Das bedeutet, dass Gesetz- und Verordnungsgeber gegenüber einzelnen Personen, die von einer Verordnung betroffen sind, nicht in der Pflicht stehen. Diese besondere Beziehung sei hier nicht gegeben. Zudem sei enttäuschtes Vertrauen von Mietern in die Wirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Hessen kein ausreichender Grund, um Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

Während es sich hier um einen Fall aus Hessen handelte, lässt sich das BGH-Urteil jedoch auch auf andere Bundesländer übertragen.