8 Jahre als Basis für die Mietspiegelberechnung?

15. April 2016

Nach wie vor ist die Reform in Bezug auf das Mietrecht ein großes Thema und wie es aussieht, wird sich hier wohl ein Kompromiss finden lassen müssen. Nun hat Heiko Maas, der Bundesjustizminister, sich hierzu geäußert und ist bereit, einen ersten Schritt auf die Immobilienwirtschaft zuzugehen. Die ursprünglich angegebene Ausdehnung, die sich auf die Ermittlung des Mietspiegels bezieht, war der Immobilienwirtschaft ein Dorn im Auge. Aber auch der neue Vorschlag von Maas kann nicht punkten. Tatsächlich sind die Verbände nach wie vor unzufrieden, was eine Einigung schwerer macht. Der Referentenentwurf selbst, der für die Mietrechtsreform zusammengestellt wurde, liegt nun zur Abstimmung bereit. Einer der wohl wichtigsten Punkte in diesem Entwurf ist die Ermittlung von Vergleichsmieten, die für den Ort angesetzt werden können. Maas hat hier einen Zeitraum in Höhe von zehn Jahren angesetzt, ursprünglich handelte es sich um vier Jahre. Die Kritik an den zehn Jahren war groß. Die Immobilienverbände haben klar gemacht, dass dieser Zeitraum ihnen zu lang ist.

Grund für die Kritik

Je länger der Zeitraum für die Berechnung, desto schwerer wird es für die Vermieter, generell Mietsteigerungen durchzusetzen. Durch den langen Berechnungszeitraum werden auch Altverträge mit in die Berechnung übernommen. Diese sind meist jedoch besonders günstig, was eine Senkung des Durchschnitts bei den Mieten nach sich ziehen würde. Auf diese Weise kommt es bei den Immobilien zu Werteinbußen, die für die Investoren negativ sind. Gleiches gilt für einen Zeitraum in Höhe von 8 Jahren, daher lehnen die Verbände den Vorschlag von Maas in der jetzigen Form ab. Jürgen Michael Schick ist Präsident des Immobilienverbandes IVD. Er macht deutlich, dass auch die neue Regelung den Wertverlust nicht reduzieren würde. Sobald der ursprüngliche Zeitraum von vier Jahren auch nur um ein Jahr verlängert wird, kommt es zu einer Änderung der Vergleichsmieten pro Quadratmeter um bis zu 20 Cent, bei acht Jahren daher um bis zu 80 Cent nach unten. Auch andere Änderungen sorgen für Unmut. So soll die Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieter von 11% auf 8% gesenkt werden. Innerhalb von acht Jahren soll zudem eine Kappungsgrenze die Umlage auf höchstens drei Euro pro Quadratmeter senken Interessant für Mieter, weniger gut für Vermieter, dürfte die geplante Härtefallklausel sein. Diese sieht vor, dass Bürger generell nur noch eine bestimmte Menge von ihrem gesamten Haushaltsaufkommen als Miete zahlen müssen. Diese Menge darf 40% nicht übersteigen. Die Summe gilt für die Miete inklusive den Heizkosten. Sollten Maßnahmen für den Umbau innerhalb von einem Preis von 10.000 Euro bleiben, so soll ein vereinfachtes Verfahren dafür sorgen, dass diese über eine Mieterhöhung geltend gemacht werden können. Auch hier sieht Schick ein Problem, denn durch diese Veränderung ist es möglich, dass nicht alle Modernisierungskosten für das Verfahren auch berücksichtigt werden können. Für Inhaber von Immobilien sind Modernisierungen schon länger nicht mehr wirklich rentabel und das wird sich durch die Änderungen auch nicht verbessern. Der Nachbesserungsbedarf wird auch vom deutschen Mieterbund gesehen. Auch wenn der Entwurf bereits einige Verbesserungen enthält, so wird weiter Nachbesserungsbedarf gesehen, der nicht zu unterschätzen ist.